كيفية تسعير العقارات و الشقق و تثمينها قبل الشراء ؟

كيف يتم تقيم العقارات قبل الشراء؟

عملية تحديد ثمن العقار قبل الشراء تُعتبر عملية صعبة جدًا للبعض، مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى أن يتم تقيم العقار بطريقة خاطئة، سواء أكانت بثمن أعلى من الثمن الحقيقي، أو بثمن أقل من الثمن الحقيقي، ويتسبب التقيم الخاطئ لسعر العقار في عدة أضرار .

 

أضرار التقيم الخاطئ لثمن العقار

1 – تأخر البيع

إذا تم تقيم العقار بصورة خاطئة بسعر مرتفع مثلاً، فإن هذا يؤدي إلى أن يتعطل البيع فترة كبيرة، لأن المشتري يُقارن بين الأسعار فيرى إرتفاع ثمن العقار فيرفض شراءه، وينتظر كثيرًا صاحب العقار حتى يأتي عميل ليشتري، وربما لا يأتي.

 

2 – الخسارة في العقار

إذا تم تقيم العقار بطريقة خاطئة بسعر أقل مثلاً فإن هذا يُؤدي إلى أن يتم بيع العقار بسعر زهيد، أقل من قيمته السوقية فيخسر صاحبه خسارة كبيرة بسبب التقيم الخاطئ العقار.

 

أسباب التقيم الخاطئ لثمن العقار

يوجد مجموعة كبيرة من الأسباب التي تؤدي إلى أن يتم تقيم العقار بطريقة خاطئة سنذكر بعضها كما يأتي:

 

1 – الجهل بحال السوق

الجهل بحال سوق العقارات يُعتبر هو السبب الأساس الذي يؤدي إلى أن يتم تقيم العقار بطريقة خاطة؛ لأن الجهل بحال السوق يؤدي إلى أن يُقيم صاحب العقار بخبرته القديمة أو من قبل رأيه وهذا في الغالب يؤدي إلى تقيم خاطئ.

 

2 – مجال التسويق العقاري ليس من إهتمامات صاحب العقار

أيضًا من الأسباب التي تجعل تقيم ثمن العقار يكون خاطئًا أن الذي يقوم بتقيم وتثمين العقار ليس من اهتماماته مجال التسويق العقاري فيجهل كثيرًا من الأمور التي تكون أساسية في تحديد ثمن العقار، وربما يجهل أخر المستجدات التي وصل إليها أثمان العقارات في هذه المنطقة، بالجملة عدم الإهتمام بالمجال يجعل الجهل به كبير فيضر في تثمين العقار.

 

3 – عدم توفير الوقت والخبرة الكافية للتقيم

ربما يكون صاحب العقار لديه إهتمام بمجال التسويق العقاري ولكن ربما لا يكون لديه الوقت والخبرة الكافية التي تساعده في تقيم العقار تقيمًا سليمًا، لأن تحديد القيمة السليمة للعقار تتطلب وقتًا للبحث عن عوامل كثيرة يتوقف عليها تحديد الثمن، كما أن الخبرة العملية من الأمور المهمة التي تساعد بقوة على تحديد ثمن العقار تحديدًا سليمًا؛ لأن الخبرة تساعد على التركيز على الأشياء الأساسية التي تحدد الثمن فعليًا وتتجاهل الأمور السطحية التي لا تؤثر كثيرًا في الثمن.

 

الفرق بين تقيم العقار، وتثمين العقار، وسعر العقار

هذه المصطلحات الثلاثة ربما تكون متقاربة في المعنى، ولكن يوجد فرق دقيق بين كل مصطلح منهم كما يأتي:

 

شرح كيف تقيم العقارات

تقيم العقار مأخوذة من القيمة، وقيمة الشئ تعني المنافع المتوقع أن تعود منه، فقيمة العقار تعني المنفع المتوقع أن يحصل عليها الذي سيشتري العقار، ولا يلزم أن تكون قيمة العقار هي نفس السعر الذي يتم به البيع، فربما تكون قيمة العقار عالية جدًا، ولكن سعره السوقي يكون منخفضًا لعوامل كثيرة منها مثلاً عدم وجود طلب كبير على هذا النوع من العقار مع وجود منافعة كبيرة منه.

 

شرح كيفية تسعير العقارات

تسعير العقار مأخوذة من السعر، والسعر هو المبلغ الذي يطلبه صاحب العقار في عقاره، وهذا الثمن كأنه هو وجهة نظر صاحب العقار في سعر عقاره، ولا يلزم أن يكون مبلغ التسعير هو المبلغ الذي يتم به البيع؛ لأنه ربما يتم تحديد سعر العقار بمبلغ ويتفق البائع مع المشتري على سعر أقل.

 

الطريقه الصحيحه لتثمين أو تسعير العقارات

تمثين العقار يعني تحديد ثمنه، والثمن هو المبلغ الفعلي الذي يتم دفعه لشراء العقار، بصرف النظر عن قيمته كم يساوي، وأيضًا بصرف النظر عن سعره بكم حُدد من قبل صاحبه.

ونحن هنا في هذه المقال نريد أن نحدد الطريقة السليمة لتسعير العقار يعني المبلغ الفعلي الذي يستحقه العقار في السوق، بصرف النظر عن المبلغ الذي سيتم به البيع؛ لأنه يتوقف على التفاوض، وفي نفس الوقت بصرف النظر عن قيمة العقار؛ لأنه ربما يكون سعره في السوق أقل من قيمته.

 

العوامل التي تتحكم في تحديد سعر العقار بصورة سليمة

1 – موقع العقار

من أكثر الأمور أهمية في تحديد سعر العقار الصحيح هو موقع العقار والذي يعني أن العقار الذي يوجد في منطقة راقية غير العقار الذي يوجد في منطقة نائية، والعقار الموجود في كمبوند غير العقار الموجود في مكان منفرد، وهكذا؛ لأن الموقع يتم بناءً عليه تحديد الخدمات التي سيتحصل عليها المشتري، ويتحدد بناءً على الموقع أيضًا المستوى الذي سيكون فيه العقار بالجملة فإن موقع العقار من أهم الأمور التي تحدد سعر العقار الحقيقي .

 

2 – إطلالة العقار

إطلالة العقار تعني أن العقار يطل على أي شئ؟ هناك عقارات تطل على شوارع رئيسية لن تتساوى مع القعارات التي تطل على شوارع فرعية، وهناك عقارات تطل على حدائق أو خدمات، في الكمبوندات هناك عقارات تطل على حمامات السباحة وغيرها فهذه الإطلالة تجعل ثمن العقار يختلف حتى في المنطقة الواحدة.

 

3 – الخدمات

الخدمات التي تكون بجوار العقار تحدد وبشكل كبير ثمن العقار؛ لأن العقارات التي تكون موجودة بجوار خدمات تختلف عن العقارات التي لا توجدحولها خدمات، مثل المدارس، السوبر ماركت، المستشفيات، الصيدليات، مترو الأنفاق، الطرق الرئيسية، خدمات ترفيهة، مولات، بنوك، سينماء، نوادي، مطاعم، كافتريات .

 

4 – مواصفات العقار

تؤثر مواصفات العقار بصورة كبيرة في سعر العقار، مثل المساحة، التقسيمات الداخلية، وعدد الغرف، والطابق الذي يكون فيه العقار، كل هذه المواصفات تحدد سعر العقار .

 

5 - ومرافق العقار

مرافق العقار تؤثر بصورة كبيرة سعر العقار، فالعقارات التي تحتوى مثلاً على مصاعد كهربائية تختلف عن العقارات التي لا تحتوي على مصاعد وهكذا، والمرافق مثل الأمن والحراسة، حالة العقار العامة قديم أو حديث، سلالم المرافق هل جيدة أم رديئة؟، هل توجد عدادات كهرباء ومياه وغاز وهكذا.

 

6 – الأوراق القانونية

العقار الذي معه أوراقه القانونية السليمة يتختلف وبصورة كبيرة عن العقار الذي لا يوجد معه أوراق قانونية، أو أن يكون العقار أوراقه القانونية غير سليمة.

 

7 – مقارنة العقار بما حوله من عقارات

من الأمور التي تحدد وبصورة كبيرة سعر العقار الحقيقية أن يتم مقارنة العقار بما حوله من عقارات، حتى تستطيع أن تسعره بطريقة سليمة، فإن عدم المقارنة بشكل سليم يؤدي إلى الخطأ في تقيم سعر العقار الصحيح.

 

8 – الاستعانة بوسيط عقاري

في كثير من الأحيان يتطلب الأمر أن نستعين بوكيل عقاري يكون على دراية كاملة بالمنطقة التي فيها العقار، وتتجمع فيه جميع الصفات التي تم ذكرها قبل هذا، حتى يستطيع أن يسعر العقار بطريقة سليمة .

 

9 – تحديد الفئة المستهدفة

إن تحديد الفئة السليمة المستهدفة مما يساعد وبشدة في تحديد سعر العقار بصورة سليمة وصحيحة؛ لأن الفئة المستهدفة تختلف فعندما تكون الفئة المستهدفة من الطبقة العليا يكون سعر العقار عالٍ، وإذا كانت الفئة المستهدفة متوسطة يكون سعر العقار متوسط، وإذا كانت الفئة المستهدفة من الفئات الفقيرة يكون سعر العقار منخفض

.

كيفية تحديد و تقيم أو تثمين سعر العقار

يوجد مجموعة من الطرق التي يتم بها تحديد سعر العقار بصورة سليمة وهي:

 

1 – طريقة مقارنة مبيعات العقارات 

هذه الطريقة تتم عن طريق مقارنة العقار الذي نريد بيعه مع العقارات المشابهة لها في المنطقة الذي يكون فيها وبالمواصفات التي يكون فيها العقار، ويتم مقارنة مع أقرب العقارات مبيعًا زمنيًا، ولا نحاول أن نبتعد عن الفترة الزمنية؛ لأن الفترة الزمنية إذا تباعدت فإن السعر سيختلف .

 

2 – طريقة التكلفة لتحديد قيمة أو سعر العقار

تدور فكرة تحديد سعر العقار عن طريقة التكلفة أن المشتري يقارن بين فكرتين:

 

• الفكرة الأولى

شراء هذا العقار الماثل أمامك بالسعر المعروض.

 

• الفكرة الثانية

أن يقارن المشتري بين السعر المعروض به العقار، وبين المبلغ الذي ينفقه البائع إذا أراد أن يبني مبنى مشابه لهذا العقار الذي يرد شراءه .

وبالمقارنة بين هاتين الطريقين؛ طريقة السعر الحالي وطريقة التكلفة الذي يتحمله المشتري إذا أراد أن يبني عقارًا مماثلاً لهذا العقار المعروض فيتم تحديد السعر العادل للعقار المعروض.

 

3 – طريقة الإهلاك لتحديد قيمة أو سعر العقارات 

في طريقة الإهلاك يتم الأخذ في الحسبان جميع الأمور التي يمكن أن تؤثر سلبيًا على ثمن العقار مثلاً:

• تدهور المباني

تدهو المباني يعني حالة المباني هل قديمة ومتهالكة أما سليمة ام جديدة؟ هل يمكن إصلاح ما فيها من عيوب أم لا؟ وهكذا.

• التقادم الوظيفي 
  ويعني بها الأمور التي أصبحت متهالكه في المباني القديمة مثل خزانات مياه قديمه جدا و صدأه أو مواسير مياه متصدأه أو شبكة توصيل كهربائي ( أسلاك قديمه جدا ) تحتاج لتجديد أو حتى تمديدات صحيحه مثل حنفيات أو شورات أو مغاسل مهترئه وتحتاج لتبديل  يتم أخذ هذه الأمور بالحسبان ، وعليه يتم تحديد سعر العقار.

• التقادم الاقتصادي 

  ويقصد بها أن هذا العقار كان له قيمة اقتصادية في الزمن المتقدم لميزة معينة ثم بعد فترة تحولت هذه الميزة لعيب، فمثلاً يكون العقار على شارع رئيس واسع فيكون في الزمن القديم هذه ميزة ثم بعد ذلك أصبح هذا الشارع مليئ بالباعة الجائلين والأصوات الصاخبة فيؤدي ذلك إلى خفض سعر العقار.